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　　最近，中國有現金的投資人逐漸發現，美國的房子好像很值。又有美國同業地產經紀在廣交會設點展示美國房產，這引起了新的一輪對投資美國房產的關注。我們專門幫助中國投資人到美國置業很久了，現在要給躍躍欲試的人潑一盆冷水，到美國投資房產，要有具備足夠條件，美國房產的錢不好掙。

　　首先，這里我要提醒大家，到美國買房，其實回報不高。平均來說，現金回報，投資１０萬美金，除去物業稅，管理費，維修費，每年盈利８０００（不含貸款利息，和個人稅），現金回報也就是８－１０％。而且房產升值，每年正常升值也就是３－５％。雖然現金回報比在中國高，但是升值潛力和中國房價每年升３０％以上是無法相比的。

　　到美國買房，路途很遠。天高水寬，大洋相隔。人不在當地，房產的維修，出租，管理，稅務，都要費心。如果讓專業人士管理，這也是成本。如果在美國買了個洋房，即使再便宜，你又不能去，又有什么用呢？

　　美國的房產，維護起來比較復雜。這里的房產一般都是獨棟屋，有前院，后院，屋頂，草坪，上水，下水，而且一般都是老房子。每年要草坪上肥料，隔幾年要外墻刷漆。中國大陸人一般都沒有住過這樣的房子，住進去，很多東西無從下手。

　　買便宜房產，回報高，風險也大。當前美國房產，最好的折扣是買“銀行拍賣房”（ＲＥＯＰｒｏｐｅｒｔｉｅｓ）。這樣的房子，折扣很大，可能會比市場價低３０－５０％。但是，折扣越多，購買時的壓力也越大，有時一下反應慢了房子就被別人買走了。一不小心，房子毛病沒有看出來，就要多花錢。我幾個月前從銀行買了一個法拍房，買之前沒有發現房子的所有暖氣和水管系統都凍裂了。買來整修時才發現，結果多花了１萬多塊錢。而且現在買批量法拍房，一下買１００個，風險就更大。

　　對美國地區不熟悉。房產最重要的因素就是地點。大陸投資人，對美國的地區的選擇，如果沒有專業人士的幫助，會是盲人騎瞎馬。比如，有的客戶問我們，有的地區的房子，才３０００美金一個。但是他們可能不知道，這個城市失業率奇高，犯罪率上升。如果房子真買在這里，房子買了，也不能賣，也不能租，每年還要繳稅，那就麻煩了。而且美國房產經紀，同一個城市每個地區都不同。中國投資人如果沒有專業公司的總體咨詢，很難掌控。

　　對美國地產交易制度不了解。中國的很多投資人，都是“自己做”（ＤＩＹ）型的，不愿意接受專業人士的咨詢服務，看論壇，找親友，飛來美國見到哪個房子都便宜，馬上下單就買房。這里面很多詳情不了解，產權問題，稅務問題，沒有專業人員很容易達不到最佳的安排，投資人會受到很大損失。專業人員受到專業訓練，也有很多資源都是只有專業人士才能拿到。另外，比如地產傭金，只能在有地產執照的經紀中分配。所以一些地產經紀推薦的服務對買方收費很低。如果投資人不明白，直接找到房子的賣方經紀，不僅沒有省錢，反而找了人只為賣方說話。

　　美國房子不可以炒。從我們美國富饒房產集團服務中國大陸投資人的經驗，來美國投資房產的人，很少是單純看到房產價格低，要來炒房的。所以想“炒房”的投資人，來了美國會比較失望。美國有很多制度，避免炒房。不是美國政府不讓投資人快速掙錢，而是把房市炒得忽上忽下，不利民生。另外，美國房產的資金量大，沒有個幾億美金，很難影響當地市場價格。另外，美國的房產都要交物業稅，所以買來房產就要居住，或者自住，或者出租，一般不會買來空置。這個物業稅的成本看來不大，但是對阻止買房空置的人確實起了很大的抑制作用。

　　不能夠申請貸款，外國人到美國買房，需要全部用現金，除非和當地投資人合伙買商業房產。這對投資回報要大打折扣。

　　什么樣人到美國來買房會成功呢？一般都是做好長期投資的心理準備，和美國有密切聯系的人。我們的客戶，一般都是是有生意在美國，經常往來，要買個房子自住。還有的是家人，孩子在美國，需要投資房產給家人有穩定的收入。而且，這些投資人，對美國的房產經紀制度比較了解，對專業人士的咨詢也接受，少走了很多彎路。海外投資房產，安全最重要，這需要一個專業團隊，共同培育投資果實。

　　資金量小的投資人怎么辦呢？把房產當作投資工具，由基金來運作，倒是一個發展的方向。小的投資人把資金匯總起來，統一投資，委托其中一個經常來美國的人專門管理，美國方面有專業運作，求穩定回報。

　　在美國，房產分工明確，法規健全，現在一般房價低于造價，對于專業人士來說，是有很多錢可以掙。但是中國的投資人想只身闖美國房市，沒有好的專業團隊幫助，瞎打誤撞掙到錢，不太可能。

　　（陳航，美國富饒集團總裁，幫助中國投資人全美置業服務。）

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