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    房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應的土地價款。

    房地產老項目，是指：

    1.《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目；

    2.《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。

    （三）房地產開發企業中的一般納稅人銷售房地產老項目，以及房地產開發企業中的一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，適用一般計稅方法計稅的，應以取得的全部價款和價外費用，按照3%的預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

    （四）房地產開發企業中的小規模納稅人，銷售自行開發的房地產項目，按照5%的征收率計稅。

    三、試點前發生的業務

    （一）試點納稅人發生應稅行為，按照國家有關營業稅政策規定差額征收營業稅的，因取得的全部價款和價外費用不足以抵減允許扣除項目金額，截至納入營改增試點之日前尚未扣除的部分，不得在計算試點納稅人增值稅應稅銷售額時抵減，應當向原主管地稅機關申請退還營業稅。

    （二）試點納稅人發生應稅行為，在納入營改增試點之日前已繳納營業稅，營改增試點后因發生退款減除營業額的，應當向原主管地稅機關申請退還已繳納的營業稅。

    （三）試點納稅人納入營改增試點之日前發生的應稅行為，因稅收檢查等原因需要補繳稅款的，應按照營業稅政策規定補繳營業稅。

    四、銷售使用過的固定資產

    一般納稅人銷售自己使用過的、納入營改增試點之日前取得的固定資產，按照現行舊貨相關增值稅政策執行。

    使用過的固定資產，是指納稅人符合《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第二十八條規定并根據財務會計制度已經計提折舊的固定資產。

    五、視同銷售的處理

    納稅人發生應稅行為價格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業目的的，或者發生單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償轉讓不動產而無銷售額的（用于公益事業或者以社會公眾為對象的除外），主管稅務機關有權按照下列順序確定銷售額：

    （一）按照納稅人最近時期銷售同類服務、無形資產或者不動產的平均價格確定。

    （二）按照其他納稅人最近時期銷售同類服務、無形資產或者不動產的平均價格確定。

    （三）按照組成計稅價格確定。組成計稅價格的公式為：

    組成計稅價格=成本×（1+成本利潤率）

    納稅人兼營免稅、減稅項目的，應當分別核算免稅、減稅項目的銷售額；未分別核算的，不得免稅、減稅。

    六、增值稅進項稅額抵扣

    一、增值稅抵扣憑證

    納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規或者國家稅務總局有關規定的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。
值稅扣稅憑證，是指增值稅專用發票（含稅控機動車銷售統一發票，下同）、海關進口增值稅專用繳款書、農產品收購發票、農產品銷售發票和完稅憑證。

    納稅人憑完稅憑證抵扣進項稅額的，應當具備書面合同、付款證明和境外單位的對賬單或者發票。資料不全的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。

    二、準予從銷項稅額中抵扣的進項稅額

    （一）從銷售方取得的增值稅專用發票上注明的增值稅額。

    （二）從海關取得的海關進口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額。

    （三）購進農產品，除取得增值稅專用發票或者海關進口增值稅專用繳款書外，按照農產品收購發票或者銷售發票上注明的農產品買價和13%的扣除率計算的進項稅額。計算公式為：

    進項稅額=買價×扣除率

    買價，是指納稅人購進農產品在農產品收購發票或者銷售發票上注明的價款和按照規定繳納的煙葉稅。

    購進農產品，按照《農產品增值稅進項稅額核定扣除試點實施辦法》抵扣進項稅額的除外。

    （四）從境外單位或者個人購進服務、無形資產或者不動產，自稅務機關或者扣繳義務人取得的解繳稅款的完稅憑證上注明的增值稅額。

    （五）2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產或者2016年5月1日后取得的不動產在建工程，其進項稅額應自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。

    取得不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產，不包括房地產開發企業自行開發的房地產項目。

    融資租入的不動產以及在施工現場修建的臨時建筑物、構筑物，其進項稅額不適用上述分2年抵扣的規定。

    （六）按照《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第二十七條第（一）項規定不得抵扣且未抵扣進項稅額的固定資產、無形資產、不動產，發生用途改變，用于允許抵扣進項稅額的應稅項目，可在用途改變的次月按照下列公式計算可以抵扣的進項稅額：

    可以抵扣的進項稅額=固定資產、無形資產、不動產凈值/（1+適用稅率）×適用稅率

    上述可以抵扣的進項稅額應取得合法有效的增值稅扣稅憑證。（未完）

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